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Flash info – Recouvrement de charges de copropriété : Le Syndicat des copropriétaires n’a pas à produire les appels de fonds pour justifier de sa créance

Dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de Cassation a rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas à produire les appels de fonds pour justifier de sa créance. Elle a ainsi considéré que, dans la mesure où il versait aux débats (i) les procès-verbaux d’assemblée générale qui ont approuvé les comptes et voté les budgets des exercices pour lesquels les charges étaient réclamées ; (ii) les décomptes et situations de comptes individuels de charges et (iii) les décomptes définitifs de charges établis par lot, le copropriétaire débiteur avait été en mesure d’exercer son droit de contrôle lors de la vérification annuelle des comptes, de sorte que le Syndicat des copropriétaires qui justifiait de sa créance n’avait pas à produire en sus des éléments précités les appels de fonds.

Cet arrêt est important pour les Syndicats des copropriétaires puisque la Cour de Cassation en excluant les appels de fonds de la liste des pièces à verser rappelle que ces appels ne sont pas nécessaires puisqu’en réalité :

  • c’est l’approbation des comptes du Syndic par l’assemblée générale qui rend définitivement liquide la créance du Syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; et
  • l’exigibilité des charges est fixée par l’assemblée générale qui vote le budget à savoir, selon le cas, le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par le procès-verbal. Les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont également exigibles selon les modalités de vote en assemblée générale (article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Il en ressort que les appels de fonds ne seraient en conséquence qu’un rappel de la date d’exigibilité telle que fixée par la loi ou l’assemblée.

La Cour de Cassation se place ainsi dans la ligne droite d’une jurisprudence constante concernant l’absence de production des appels de fonds qui tend à considérer que la notification des sommes dues n’est pas un préalable obligatoire au recouvrement [Civ, 3ème, 11 mai 2017, n°15-25232].

Au regard de ce qui précède, afin de justifier de sa créance, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic, semble n’avoir à insérer dans son dossier de recouvrement que les pièces constitutives suivantes :

  • procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets des exercices pour lesquels les charges sont réclamées ;
  • décomptes et situations de compte individuels de charges pour le lot concerné ; et
  • décomptes définitifs de charges établis lot par lot.

Dans ce cadre, nous préconisons également que le Syndicat des copropriétaires verse aux débats la justification du titre de propriété ou a minima un extrait de matrice cadastrale, ainsi que le règlement de copropriété et ses modificatifs afin de justifier de la répartition des charges.

Notre équipe Droit immobilier se tient à votre disposition pour tout complément d’information.

Cour de cassation, 3ème civ, 8 mars 2018, n°17-15959 : Jurisdata n°2018-003809

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